Accace radí čitateľom HN v online poradni
V roku 2004 som na základe zmluvy o výstavbe domu nadobudol do vlastníctva byt. Táto nehnuteľnosť bola v katastri nehnuteľností zapísaná v novembri 2004 a na liste vlastníctva bol byt zapísaný ako rozostavaný byt. Rovnako v roku 2004 som na základe kúpnej zmluvy nadobudol podiel na pozemku prislúchajúcemu kúpenému bytu – táto zmluva bola v katastri nehnuteľnosti zapísaná v júni 2004. Kolaudácia bytového domu, v ktorom sa môj byt nachádza, prebehla až v decembri 2012 a kolaudačné rozhodnutie a rozhodnutie o pridelení súpisného a orientačného čísla z januára 2013 boli zapísané v katastri nehnuteľností záznamom až v máji 2013.
V zmysle zmluvy o výstavbe domu som v súlade s § 21 zákona č. 182/1993 vlastníkom bytu od roku 2004 (kedy som aj uhradil jeho kúpnu cenu), aj keď zápisom jeho kolaudácie a rozhodnutia o pridelení súpisného a orientačného čísla bytového domu v katastri nehnuteľnosti sa z “rozostavaného bytu” stal “byt” až v roku 2013. Ak chcem byt predať, som povinný platiť daň z príjmu alebo sa na môj prípad vzťahuje oslobodenie od dane z príjmu, pretože byt vlastním už dlhšie ako 5 rokov?
Odpovedá Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant Accace k.s
V súlade s § 9 ods. 1 písm. a) zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej len ZDP) je od dane oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia alebo jej vyradenia z obchodného majetku. Pri nehnuteľnostiach nadobudnutých do 31.12.2010 je v zmysle prechodných ustanovení ZDP možné uplatniť oslobodenie od dane aj v prípade, ak mal predávajúci v danej nehnuteľnosti trvalý pobyt min. 2 roky bezprostredne pred predajom (§ 52j ods. 2 ZDP). Z uvedeného vyplýva, že pre správne posúdenie oslobodenia je rozhodujúci moment nadobudnutia vlastníctva daného bytu a pozemku. Predpokladáme, že ste fyzická osoba nepodnikateľ, a že byt ani pozemok nebol zaradený do obchodného majetku.
V zmysle § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností, ak osobitný zákon neustanovuje inak. Obdobne rieši nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti aj § 28 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z.z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len “katastrálny zákon”). Osobitnými predpismi, ktoré by mohli moment nadobudnutia nehnuteľnosti upraviť odlišne od vkladu do katastra, sú zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len “zákon o vlastníctve bytov”) a katastrálny zákon.
V zmysle § 4 zákona o vlastníctve bytov sa vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome nadobúda o.i. na základe zmluvy o výstavbe domu, vstavbe alebo nadstavbe. Zákon o vlastníctve bytov explicitne neupravuje, kedy dochádza k prechodu vlastníckeho práva k bytu nadobúdanému na základe zmluvy o výstavbe domu. Katastrálny zákon v § 46 ods. 6 určuje, že kataster ako vlastníka rozostavanej nehnuteľnosti zapíše vlastníka určeného v zmluve o výstavbe domu, čím vzniká vlastníctvo k nehnuteľnosti v súlade s § 28 ods. 2 katastrálneho zákona. Z uvedeného vyplýva, že osobitné predpisy nestanovujú moment nadobudnutia vlastníctva nehnuteľnosti nadobúdanej na základe zmluvy o výstavbe domu odlišne odo dňa vkladu do katastra nehnuteľností.
Vo Vašej otázke píšete, že ste ako vlastník bytu boli zapísaný v katastri nehnuteľností už od r. 2004. Rozumieme, že kataster tak urobil v súlade s § 46 ods. 6 katastrálneho zákona na základe skutočnosti, že ste boli ako vlastník rozostavaného bytu uvedený v zmluve o výstavbe domu. Vzhľadom na uvedené zastávame názor, že príjmy z predaja bytu budú vo Vašom prípade od dane oslobodené v súlade s § 9 ods. 1 ZDP, keďže ste danú nehnuteľnosť vlastnili dlhšie ako 5 rokov.
Upozorňujeme, že podmienky oslobodenia je potrebné posudzovať samostatne pre byt a samostatne pre pozemok, keďže v súlade s § 120 Občianskeho zákonníka sa jedná o samostatné nehnuteľnosti. Podmienka oslobodenia v súlade s § 9 ods. 1 ZDP bude na základe informácií z Vášho zadania splnená taktiež pri predaji pozemku prislúchajúcemu ku kúpenému bytu.
poradna.hnonline.sk
Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant, sa špecializuje na DPH a daň z príjmov právnických osôb, spolupracuje na príprave odborných článkov ohľadom daňovej a odvodovej problematiky a je jedným z expertov v daňovej HN online poradni.
