Aké zmeny priniesla veľká novela katastrálneho zákona? | eBook

Cena nehnuteľnosti

Zaujímavou novinkou je, že predmetom evidencie katastra je odo dňa účinnosti novely aj údaj o cene nehnuteľnosti (doteraz sa v katastri evidovala iba cena poľnohospodárskych a lesných pozemkov).

Majitelia nehnuteľností sa ale nemusia báť, že cena ich nehnuteľnosti bude verejne dostupná každému na online katastrálnom portáli.

V zmysle novely je možné poskytnúť údaj o cene nehnuteľností iba určitým subjektom – na požiadanie vlastníkovi a na účely plnenia úloh podľa osobitných predpisov aj štátnym orgánom:

• Národnej banke Slovenska,
• súdu,
• prokuratúre,
• Policajnému zboru,
• notárovi,
• súdnemu exekútorovi,
• daňovému úradu,
• správcovi konkurznej podstaty,
• znalcovi z odboru stavebníctvo – odvetvie odhad hodnoty nehnuteľností,
• znalcovi z odboru poľnohospodárstvo – odvetvie odhad poľnohospodárskej pôdy,
• znalcovi z odboru lesníctvo – odvetvie odhad hodnoty lesov
• a osobe, ktorá vyhotovuje cenové mapy.

Cena nehnuteľností sa nebude evidovať a ani zisťovať spätne.

Zapisovanie stavieb do katastra

Taktiež sa odstránila nejednoznačnosť ohľadom zapisovania inžinierskych a drobných stavieb do katastra. Po novom sa zapisujú iba tie inžinierske stavby a drobné stavby, ktoré budú mať obvodové múry a budú uzavreté strešnou konštrukciou.

Novela však bohužiaľ nerieši otázku, čo so stavbami, ktoré boli zapísané do katastra nehnuteľností v minulosti, avšak nie sú predmetom evidencie v zmysle novely.

Novela dopĺňa v § 24 viacero náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania, pričom tieto novinky sa budú týkať ako návrhu na vklad, tak aj návrhu na záznam, na zápis poznámky, na prešetrenie údajov katastra, na opravu chýb atď.

Po novom budú náležitosti začatia konania nasledovné:

1. identifikačné údaje navrhovateľa – oproti predchádzajúcej právnej úprave bude potrebné v návrhu uviesť aj dátum narodenia, rodné priezvisko, údaj o štátnej príslušnosti fyzickej osoby; v prípade cudzinca sa identifikačné údaje dopĺňajú aj o iný identifikátor (napr. číslo pasu alebo ID karty vydanej v zahraničí) a tiež aj adresu na doručovanie v tuzemsku, ak je odlišná od miesta trvalého pobytu,
2. názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný,
3. uvedenie predmetu návrhu,
4. označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti; vzhľadom na doterajšiu nejednoznačnosť novela stanovila, že predmetom jedného návrhu na vklad môže byť len jedna zmluva, obsahom ktorej môže byť viacero úkonov,
5. označenie predmetnej nehnuteľnosti – nehnuteľnosť musí byť v návrhu označená údajmi uvedenými v § 42 ods. 2 písm. c) katastrálneho zákona, t. j. údajmi o katastrálnom území, parcelnom čísle pozemku s uvedením, či ide o parcelu registra „C“ alebo „E“, druhu pozemku, výmere pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je stavba postavená, čísle bytu alebo nebytového priestoru, čísle poschodia, čísle vchodu a spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a na pozemku, prípadne priľahlom pozemku, súpisnom čísle stavby a parcelnom čísle pozemku, na ktorom je postavený dom,
6. označenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vyjadreného zlomkom k celku,
7. číslo úradného overenia geometrického plánu – ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku atď,
8. údaj o mieste a dátume zverejnenia povinne zverejňovanej zmluvy – pokiaľ ide o povinne zverejňovanú zmluvu v Centrálnom registri zmlúv podľa zákona č. 211/2000 Z. z. o slobodnom prístupe k informáciám, ktorá bola uzavretá povinnou osobou,
9. označenie príloh – novela výslovne požaduje, aby boli prílohy návrhu označené,
10. žiadosť o zaslanie oznámenia elektronicky,
11. žiadosť o urýchlené konanie o vklade – doterajšie lehoty a výška poplatkov sa nemenia.

Návrh na začatie katastrálneho konania je možné podať v elektronickej podobe vyplnením elektronického formulára prostredníctvom prístupového miesta okresného úradu (alebo naďalej v listinnej podobe).

V prípade úpravy náležitostí návrhu na začatie katastrálneho konania novelou išlo hlavne o zabezpečenie zosúladenia listinnej a elektronickej formy podávania návrhov, pričom novela vychádza aj z požiadaviek týkajúcich sa elektronických podaní uvedených v § 24 zákona o e-Governmente. [1]

[1]   Zákon č. 305/2013 Z.z. o elektronickej podobe výkonu pôsobnosti orgánov verejnej moci a o zmene a doplnení niektorých zákonov (zákon o e-Governmente), v znení neskorších predpisov.

Predkladanie príloh

V doterajšej právnej úprave absentovalo ustanovenie, podľa ktorého by účastníci konania boli povinní predkladať prílohy návrhov a iné dôležité listiny v origináli alebo v úradne osvedčenej kópii. Po novom katastrálny zákon výslovne uvádza, že prílohy návrhu musia byť predložené v originály alebo ako úradne osvedčené kópie.

V prípade elektronického podania bude možné predkladať prílohy elektronicky alebo v listinnej podobe, avšak v takom prípade bude potrebné doplatiť príslušný správny poplatok do výšky určenej pre podanie v listinnej podobe.

Druhy príloh

Druhy príloh k návrhu na vklad sa novelou dopĺňajú napríklad o čestné vyhlásenie, že boli splnené podmienky podľa § 59a Obchodného zákonníka[1]   alebo čestné vyhlásenie, že sa podmienky na danú obchodnú spoločnosť nevzťahujú a poverenie právnickej osoby pre jej zamestnanca, ak je účastníkom konania právnická osoba a táto písomne poverí svojho zamestnanca v rámci svojej podnikateľskej činnosti podaním návrhu na vklad v zmysle Zákonníka práce[2].

Výpočet príloh k návrhu na vklad však nie je úplný, nakoľko nie je možné uviesť všetky prípadné druhy príloh, ktoré môžu vyplývať napríklad aj z osobitných predpisov.

Kataster môže požadovať aj predloženie ďalších listín, ktoré majú dôkaznú hodnotu pre konanie o návrhu na vklad, resp. sú potrebné na preukázanie splnenia podmienok pre rozhodnutie o povolení vkladu, pričom sa musí jednať o odôvodnenú požiadavku.

[1] V § 59a zákona č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník, v znení neskorších predpisov, je upravená otázka nadobúdania majetku obchodnou spoločnosťou na základe zmluvy uzatvorenej s jej zakladateľom alebo spoločníkom za protihodnotu vo výške najmenej 10% hodnoty základného imania. V takomto prípade musí byť hodnota predmetu zmluvy určená znaleckým posudkom a zmluva nemôže nadobudnúť účinnosť skôr, ako bude uložená spolu so znaleckým posudkom v zbierke listín. Ak je na účinnosť zmluvy potrebný zápis do osobitnej evidencie podľa osobitného zákona, musí byť zmluva spolu so znaleckým posudkom uložená do zbierky listín pred zápisom do osobitnej evidencie. Ak spoločnosť uzatvára takúto zmluvu v lehote 2 rokov odo dňa vzniku spoločnosti, musí návrh tejto zmluvy vopred schváliť valné zhromaždenie spoločnosti.

[2] Pozri § 9 ods. 2 zákona č. 311/2001 Z.z. Zákonník práce, v znení neskorších predpisov.

Ako uvádza dôvodová správa k novele, aplikačná prax ukázala, že inštitút „opravnej doložky“ sa často v praxi zneužíval a aj prax okresných úradov v tejto otázke bola nejednotná. Z týchto dôvodov sa z katastrálneho zákona vypustil inštitút opravnej doložky na zmluve ako forma opravovania nedostatkov v písaní, počítaní alebo v prípade iných zrejmých nesprávností, pričom  jedinou prípustnou formou opravovania nedostatkov zmluvy zostáva iba uzatvorenie dodatku k zmluve.

V prípade, ak je zmluva vyhotovená vo forme notárskej zápisnice, oprava sa vykoná doložkou v súlade s Notárskym poriadkom. [1]

[1] Zákon č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok), v znení neskorších predpisov.

S účinnosťou od 1.10.2019 bude možné podávať elektronicky aj návrh na vykonanie záznamu prostredníctvom formulára zverejneného na webovom sídle úradu. V takomto prípade vykoná okresný úrad záznam do 30 dní od doručenia návrhu na vykonanie záznamu. Doterajšia možnosť vyplniť pred podaním návrhu na vklad oznámenie k návrhu na vklad v elektronickej podobe zostáva zachovaná. Formulár pre elektronické oznámenie k návrhu na vklad je zverejnený na webovom sídle Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky.[1] Oznámenie má iba informatívny charakter, nenahrádza návrh na vklad a nemá žiadne právne účinky.

Účel oznámenia spočíva v tom, že vyplnené údaje z oznámenia sa v prípade povolenia vkladu automaticky preklopia do informačného systému katastra nehnuteľností. V prípade, ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa nebude prihliadať.

Oznámenie môže byť podané bez ohľadu na to, či návrh na vklad bude podaný v listinnej alebo elektronickej podobe. Ak dôjde k oznámeniu k návrhu na vklad, znižuje sa správny poplatok o 15 EUR (bez ohľadu na počet právnych úkonov uvedených v takomto oznámení).[2]

[1] Oznámenie je možné nájsť na webovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky tu: https://www.katasterportal.sk/kapor/newNavrhNaVkladAction.do.

[2] Tak ako aj pri iných druhoch konaní sa v dôsledku elektronického podania správny poplatok znižuje o 50% (t.j. z výšky 266 EUR na 133 EUR), pri podaní oznámenia sa príslušná suma ešte znižuje o spomínaných 15 EUR. Položka 11, bod 3 Prílohy zákona č. 145/1995 Z.z. o správnych poplatkoch, v znení neskorších predpisov.

Dobrou správou je, že na základe požiadaviek z praxe novela precizuje lehotu na vykonanie zápisu práva do katastra, pričom sa napríklad skracuje lehota na výmaz záložného práva na 5 pracovných dní odo dňa začatia konania.

V prípade, ak hrozí, že okresný úrad v konaní o vklade alebo v konaní o zázname nedodrží lehotu určenú katastrálnym zákonom, môže predseda Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky na určený čas alebo v určených konaniach rozhodnúť o tom, že v konaní o vklade alebo v konaní o zázname bude konať iný okresný úrad.

Opatrenie proti nečinnosti

V zmysle dôvodovej správy sa predovšetkým jedná o opatrenie proti nečinnosti, ktoré zároveň spĺňa aj preventívnu úlohu na zabránenie vzniku škôd  v dôsledku nedodržania lehôt a zbytočných žalôb na náhradu škody proti štátu.

Oprávnenie predsedu rozhodnúť o tom, že na určený čas a v určených konaniach o návrhu na vklad alebo v určených konaniach o zázname bude konať iný okresný úrad, nebude mať vplyv na povinnosť okresného úradu rozhodnúť v týchto konaniach v zákonom ustanovenej lehote, čiže ak bude doručený návrh na vklad, okresný úrad bude povinný o tomto návrhu rozhodnúť do 30 dní, resp. do 20 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad alebo do 60 dní v prípade konania o zázname.

Novela vypúšťa ustanovenie, podľa ktorého je katastrálny operát verejný. V zmysle dôvodovej správy deklarovanie verejnosti katastrálneho operátu nie je potrebné vzhľadom na to, že jednotlivé ustanovenia po novom presne upravujú, kto, za akým účelom, v akom rozsahu a za akých podmienok má právo na prístup k údajom katastra.

Pri zverejňovaní údajov katastra prostredníctvom internetového portálu je prehliadanie údajov bezplatné, má informatívny charakter a zverejňuje sa bez rodného čísla alebo iného identifikátora v prípade cudzinca.

Údaje v listinnej podobe

Upravuje sa tiež poskytovanie údajov katastra v listinnej podobe, pričom zákon stanovuje, že verejnými listinami sú výpis z listu vlastníctva, jeho kópia, kópia z katastrálnej mapy, kópia z mapy určeného operátu, výpis z pozemkovej knihy alebo výpis zo železničnej knihy, ich kópie, identifikácia parcely.

Prístup k listinám

Prístup k listinám uloženým v zbierke listín budú mať len legislatívou určené osoby, ako vlastník, resp. spoluvlastník a iná oprávnená osoba, ich právni predchodcovia, právni nástupcovia a ďalšie subjekty na účely plnenia úloh v zmysle osobitných predpisov.

Avšak ani vlastník a ani iná oprávnená osoba nemajú neobmedzený prístup ku všetkým listinám v zbierke listín týkajúcich sa konkrétnej nehnuteľnosti.

Prístup majú iba k tým listinám, v ktorých vystupujú ako účastníci právneho úkonu alebo ako osoby, ktorých sa určitá listina bezprostredne týka (pri spoluvlastníkovi sa jedná o listiny týkajúce sa iba jeho spoluvlastníctva a v rozsahu týkajúcom sa predmetu jeho spoluvlastníctva).

Novela zavádza aj novú formu poskytovania údajov z katastra vo forme súpisu nehnuteľností, ktoré sú vo vlastníctve jednej osoby alebo v správe jednej osoby.

Súpis nehnuteľností nahradí jednotlivé listy vlastníctva, v ktorých sú nehnuteľnosti týkajúce sa konkrétnej osoby zapísané. Je možné dať si vyhotoviť súpis pre celé územie Slovenskej republiky alebo čiastkový súpis, t.j. súpis nehnuteľností v rámci jedného okresu, kraja alebo katastrálneho územia.

Pokiaľ sa súpis nehnuteľností týka fyzickej osoby, môže byť poskytnutý iba tejto fyzickej osobe alebo inej oprávnenej osobe (napr. notárovi, správcovi konkurznej podstaty, orgánom činným v trestnom konaní).

V tejto súvislosti Vám tiež dávame do pozornosti náš eBook pod názvom Prevod nehnuteľností na Slovensku.