Vďaka naším pravidelným newslettrom budete informovaní o zmenách, ktoré môžu ovplyvniť Váš biznis! Prihláste sa do nášho mailing listu a my Vám budeme zdarma posielať naše newslettre o zmenách v legislatíve, užitočné tipy, regionálne štúdie, eBooky a pozvánky na naše odborné semináre.
Navštívte našu Newsroom a zistite, prečo sa oplatí odoberať naše novinky.
Konsolidačný balíček pre rok 2025 na Slovensku priniesol niekoľko významných zmien, ktoré ovplyvňujú takmer všetkých obyvateľov. Čo patrí medzi najvýznamnejšie zmeny?
Plánujete si založiť spoločnosť na Slovensku? Prinášame vám jednoduchý prehľad o právnych formách podnikania, základnom imaní, vkladoch, registračných povinnostiach či daniach.
Trh s nehnuteľnosťami sa na Slovensku plne liberalizoval v máji 2014, keď sa skončilo prechodné obdobie dohodnuté medzi Slovenskom a Európskou Úniou (európske právo vyžaduje, aby členské štáty EÚ neobmedzovali v nadobúdaní nehnuteľností občanov ostatných členských štátov, avšak počas prístupových rokovaní, Slovenská republika vyjednala dočasnú výnimku spočívajúcu v obmedzení nadobúdania poľnohospodárskej a lesnej pôdy).
Vo všeobecnosti môžu slovenskí občania, slovenské spoločnosti (aj so zahraničnými majiteľmi), zahraniční občania, ako aj zahraničné spoločnosti nadobúdať a vlastniť nehnuteľnosti na Slovensku, hoci:
po skončení spomínaného prechodného obdobia (máj 2014); v mesiaci jún 2014 nadobudla platnosť nová legislatíva upravujúca nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, ktorá sa vzťahuje na každého kupujúceho bez ohľadu na jeho trvalý pobyt alebo sídlo (podrobnosti sú opísané nižšie),
v súvislosti s nadobúdaním vlastníctva lesov neboli po skončení prechodného obdobia zavedené žiadne nové pravidlá, preto môžu cudzí štátni príslušníci a zahraničné spoločnosti priamo nadobúdať lesy na Slovensku.
Všetky nehnuteľnosti na Slovensku sú evidované v Katastri nehnuteľností a v súlade s Katastrálnym zákonom sú informácie v Katastri nehnuteľností považované za hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.
Nehnuteľnosť je evidovaná na príslušnom liste vlastníctva, ktorý obsahuje nasledujúce informácie: (i) informácie o nehnuteľnosti; (ii) informácie o vlastníkoch, prípadne spoluvlastníkoch a ich spoluvlastníckych podieloch; a (iii) informácie o akomkoľvek vecnom bremene, záložnom práve, predkupnom práve alebo iných právach tretích osôb k nehnuteľnosti.
Výpis z listu vlastníctva môže získať každý.
Na základe uhradeného administratívneho poplatku (v hodnote 8 EUR); alebo
Na internetovej stránke kataster-portal.sk (dostupná tiež v anglickom jazyku), bezplatne, avšak tento výpis nemôže byť použitý na právne úkony. Online register sa týždenne aktualizuje.
Všeobecné informácie o procese prevodu nehnuteľností
Nadobudnutie nehnuteľnosti na Slovensku si vyžaduje:
uzatvorenie písomnej zmluvy,
zápis vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.
Uzatvorenie písomnej zmluvy
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže byť prevedené na základe kúpnej zmluvy v písomnej podobe uzatvorenej v súlade so slovenským právnym poriadkom. Prejavy vôle oboch zmluvných strán – prevádzajúceho aj nadobúdateľa, musia byť pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na tej istej listine a podpis prevádzajúceho musí byť osvedčený.
Kúpnu zmluvu môže vypracovať jedna zo zmluvných strán, nemusí to byť notár alebo advokát. Kúpna zmluva však musí obsahovať všetky podstatné náležitosti vyžadované Občianskym zákonníkom a musí byť v súlade s požiadavkami Katastrálneho zákona, ktorý bližšie špecifikuje jej obsah. Zmluva musí byť v slovenskom jazyku (alebo v českom jazyku). Zmluva vyhotovená v inom jazyku musí byť, na účely zápisu do Katastra nehnuteľností, preložená do slovenčiny úradne overeným prekladom.
Pred uzatvorením kúpnej zmluvy môžu zmluvné strany uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaviažu, že v rámci dohodnutej doby uzatvoria kúpnu zmluvu. V prípade, ak jedna zo strán poruší svoj záväzok uzatvoriť v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu, druhá zmluvná strana sa môže žalobou podanou na súde domáhať uzatvorenia kúpnej zmluvy.
Zápis vlastníckeho práva v Katastri nehnuteľností
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do Katastra nehnuteľností, na základe rozhodnutia katastrálneho odboru príslušného Okresného úradu.
Proces povolenia vkladu začína podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva katastrálnemu odboru príslušného Okresného úradu, a končí sa právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.
Priebeh prevodu nehnuteľnosti a poplatky
V súlade so zavedenou praxou:
Zmluvné strany uzavrú kúpnu zmluvu, podpis prevádzajúceho musí byť úradne osvedčený
Zmluvné strany sa dohodnú akým spôsobom „zabezpečia“ zaplatenie kúpnej zmluvy (v čase od podpisu zmluvy až po povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností), napríklad:
kúpna cena môže byť uložená v notárskej úschove v prospech prevádzajúceho,
kúpna cena môže byť uložená na viazanom bankovom účte, ktorý spravuje banka, v prospech prevádzajúceho, a bude prevádzajúcemu vyplatená, až po povolení vkladu vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.
Návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností sa podáva na príslušnom Okresnom úrade, na katastrálnom odbore. Katastrálny odbor rozhodne o návrhu na vklad vlastníckeho práva do 30 dní, poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66 EUR. Zmluvné strany môžu požiadať o povolenie vkladu vlastníckeho práva v zrýchlenom konaní, v takom prípade je poplatok za vklad 266 EUR a lehota na povolenie vkladu vlastníckeho práva je 15 dní.
Zákaz drobenia pozemku
Je zakázané drobiť (rozdeľovať) existujúci pozemok s výmerou menšou ako 3 000 m2 v prípade poľnohospodárskej pôdy a menšou ako 5 000 m2 v prípade lesnej pôdy s cieľom vytvoriť nový pozemok.
Zdanenie pri prevode nehnuteľnosti
Nasledujúca tabuľka poskytuje stručný prehľad daňových aspektov pri prevode nehnuteľnosti na Slovensku:
Miera zdanenia
Predávajúci
Kupujúci
Fyzická osoba
Spoločnosť
Fyzická osoba
Spoločnosť
Daň z prevodu nehnuteľnosti
Od 1. januára 2005 sa nevyberá daň z prevodu nehnuteľnosti.
Daň z nehnuteľnosti
Daň z nehnuteľnosti sa vyberá za slovenský majetok, ktorý pozostáva z pozemkov, stavieb a bytov. Vo všetkých prípadoch vzniká daňová povinnosť 1. januára nasledujúceho roka po roku, v ktorom bola nehnuteľnosť nadobudnutá a končí 31. decembra toho roku, v ktorom končí vlastníctvo.
Všeobecná sadzba dane z pozemku je 0,25% z hodnoty pozemku. Všeobecná sadzba dane zo stavieb a bytu je 0,033 EUR za m2. Obce môžu zvýšiť alebo znížiť tieto sadzby na základe miestnych podmienok.
Daň z pridanej hodnoty
Dodanie (predaj) stavby alebo jej časti na Slovensku zdaniteľnou osobou, vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, podlieha 20% sadzbe DPH. osobou, vrátane dodania stavebného pozemku, na ktorom stavba stojí, podlieha 20% sadzbe DPH. Znížená 5% sadzba dane sa od 1. januára 2023 uplatňuje v prípade dodania časti stavby, ak sú splnené osobitné podmienky pre štátom podporované nájomné bývanie. Existujú však výnimky, a to v prípade, že dodanie stavby prebehne po piatich rokoch od prvého použitia stavby. Platiteľ DPH sa však môže rozhodnúť účtovať DPH. Predávajúci má nárok na plný odpočet DPH na vstupe za prijaté služby spojené s obstaraním nehnuteľnosti a nadobúdacími nákladmi, ak predaj podlieha DPH. Ak DPH na vstupe bola odpočítaná, predaj oslobodený od DPH v priebehu 20-ročného obdobia vedie k povinnosti úpravy odpočítanej DPH na vstupe.
Dodanie pozemku okrem dodania stavebného pozemku zdaniteľnou osobou je oslobodené od dane. Pokiaľ sa stavebný pozemok dodá spolu so stavbou, uplatní sa rovnaký postup ako pri predaji stavby.
Daň z príjmov
Slovenskí daňoví rezidenti podliehajú slovenskej dani z príjmov z ich celosvetového príjmu vrátane príjmu z nehnuteľnosti.
Ak sa prevod nehnuteľnosti kvalifikuje ako podnikateľský príjem, príjmy z predaja nehnuteľnosti sú predmetom zdanenia. Ak však nejde o podnikateľský príjem, predaj nehnuteľnosti počas obdobia piatich rokov je zdaniteľný. Základom dane je rozdiel medzi predajnou a obstarávacou cenou (pozn. stratu nemožno uplatniť). Predaj po skončení 5-ročného obdobia je oslobodený od dane. Uplatňujú sa tu daňové sadzby vo výške 19% / 25%, a to v závislosti od výšky zdaniteľných príjmov.
V prípade nerezidentov je ich príjem z transakcií týkajúcich sa tuzemských nehnuteľností považovaný za príjem zo zdroja na území SR, čím im vzniká povinnosť podať daňové priznanie (sadzby vo výške 19% alebo 25% v závislosti od situácie).
Spoločnosť s daňovou rezidenciou v SR podlieha v SR dani z príjmov PO z jej celosvetových príjmov, vrátane príjmov z nehnuteľnosti.
Príjmy spoločností sa považujú za príjmy z podnikania, bez ohľadu na charakter príjmu (napr. príjem z nehnuteľnosti). Kapitálové zisky z predaja nehnuteľnosti sa zdaňujú 21% sadzbou. Stratu pri predaji niektorých budov alebo pozemkov nie je možné uplatniť.
V prípade nerezidentných spoločností platí, že príjem z transakcií týkajúcich sa tuzemských nehnuteľností sa považuje za príjem zo zdrojov na Slovensku, teda je nutné podať daňové priznanie. Na zdanenie sa uplatňuje 21% sadzba dane.
Na úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť sa vo všeobecnosti na Slovensku neuplatňuje zrážková daň.
Existujú však výnimky, a to ak je príjemca príjmu zahraničnou osobou z iného ako členského štátu EÚ alebo z krajiny mimo EHP.
Ak sa nadobudnutá nehnuteľnosť stane súčasťou obchodného majetku, obstarávacie náklady musia byť vo všeobecnosti aktivované do hodnoty hmotného majetku a v prípade budov môžu byť takéto náklady podľa slovenského Zákona o dani z príjmov uplatnené prostredníctvom odpisov počas 20 alebo 40 rokov (20 rokov napr. pre priemyselné budovy a 40 rokov napr. pri administratívnych budovách). Pozemky sa neodpisujú.
Podobné pravidlá platia aj pre nerezidentov.
Na úhrady kúpnej ceny za nehnuteľnosť sa vo všeobecnosti na Slovensku neuplatňuje zrážková daň.
Existujú však výnimky, a to ak je príjemca príjmu zahraničnou osobou z iného ako členského štátu EÚ alebo z krajiny mimo EHP.
Obstarávacie náklady musia byť vo všeobecnosti aktivované do hodnoty hmotného majetku a v prípade budov môžu byť takéto náklady podľa slovenského Zákona o dani z príjmov uplatnené prostredníctvom odpisov počas obdobia 20 alebo 40 rokov (20 rokov napr. v prípade priemyselných budov a 40 rokov v prípade napr. administratívnych budov a hotelov). Pozemky sa neodpisujú.
Podobné pravidlá platia aj pre nerezidentov.
Ďalšie aspekty
Špecifiká
Vlastníctvo pozemku nezahŕňa aj vlastníctvo budovy na pozemku
Slovenský právny poriadok neuznáva princíp, podľa ktorého vlastníctvo pozemku zahŕňa aj vlastníctvo budovy, ktorá sa na pozemku nachádza. Preto môže byť vlastník pozemku iný ako vlastník budovy, ktorá sa na pozemku nachádza.
Due diligence
Vlastníctvo nehnuteľnosti je zapísané v Katastri nehnuteľností. Rozhodnutie príslušného úradu, ktorým povoľuje vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností, nemožno považovať za záruku, že vlastnícke právo bolo platne prevedené, pretože existujú ďalšie okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na platnosť prevodu vlastníckeho práva.
Legislatíva
Zákon č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov
Zákon č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon)
Zákon č. 140/2014 Zb. o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v znení neskorších predpisov
Zákon č.180/1995 Zb. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov4 Zb., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov
Konsolidačný balíček
Konsolidačný balíček pre rok 2025 na Slovensku priniesol niekoľko významných zmien, ktoré ovplyvňujú takmer všetkých obyvateľov. Čo patrí medzi najvýznamnejšie zmeny?
Plánujete si založiť spoločnosť na Slovensku? Prinášame vám jednoduchý prehľad o právnych formách podnikania, základnom imaní, vkladoch, registračných povinnostiach či daniach.
V Accace Slovensko združujeme viac ako 120 odborníkov, ktorých spája spoločné nadšenie pre pokrok, nové technológie a osobný prístup. Z poskytovateľa tradičných služieb sme sa rokmi skúseností posunuli na strategického partnera v poradenstve a outsourcingu – prepájame vaše potreby s našimi riešeniami. Vďaka širokej škále komplexných služieb z oblasti účtovníctva, daní, miezd, HR či práva, nám dôverujú startupy, malé a stredné firmy a globálne korporácie. Sme aktívnymi partnermi startup a fintech komunít. Právne služby poskytuje naša advokátska kancelária Accace Legal. V rámci skupiny Accace združujeme viac ako 800 odborníkov a poskytujeme služby pre približne 2 000 klientov. Nájdete nás v Bratislave, Košiciach a Trenčíne.
O Accace Circle
Celosvetovo pôsobí Accace pod značkou Accace Circle. Ide o biznis komunitu partnerov – profesionálnych poradcov a poskytovateľov BPO služieb s odborným prístupom a medzinárodnými skúsenosťami. S globálnym zastúpením vo viac ako 60 krajinách a tímom s viac ako 7 000 odborníkmi, Accace Circle poskytuje služby viac ako 80 000 klientom, najmä stredným a veľkým medzinárodným spoločnostiam zo zoznamu Fortune 500. Celosvetovo Accace Circle spracováva okolo 800 000 výplatných pások mesačne.
Prihláste sa do nášho mailing listu a získajte zdarma prístup k našim publikáciám, legislatívnym novinkám a pozvánkam na odborné semináre. Odber nášho newslettra môžete kedykoľvek zrušiť. Prečítajte si tiež, ako spracúvame Vaše osobné údaje: Ochrana súkromia | GDPR prehlásenie
Už ste sa prihlásili na odber noviniek? Potvrďte svoju e-mailovú adresu nižšie a PDF od nás nájdete priamo v doručenej pošte.
