Accace radí čitateľom HN online v daňovej poradni
Predávam dom a neviem z akej sumy mi bude vyrátaná daň a odvod do ZP. Pozemok som nadobudol v roku 2003 a dom na tomto pozemku bol skolaudovaný v 2009. Trvalý pobyt v tejto stavbe nemám. Na dom je čerpaná hypotéka. Z čoho sa vyráta daň a odvod do ZP? Iba z domu, nakoľko pozemok vlastním dlhšie ako 5 rokov – nezáleží na tom, berie sa to v celosti? Môže hypotéka, ktorá sa predčasne splatí, znížiť základ dane?
Odpovedá Miloslav Jošt, Senior Tax Consultant spoločnosti Accace k.s
Rozumieme, že predmetný majetok ste nemali zaradený v obchodnom majetku, a že dom ste obstarali výstavbou (vlastnou alebo prostredníctvom dodávateľov). A taktiež rozumieme, že nehnuteľnosti sa nachádzajú v Slovenskej republike.
Vašu otázku spoločného alebo rozdeleného posudzovania oslobodenia príjmov z predaja pozemku a domu rieši Pokyn DR SR k zdaňovaniu príjmov fyzických osôb z predaja nehnuteľností. V zmysle uvedeného pokynu, ak sa predáva pozemok, na ktorom je umiestnená stavba, je potrebné posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmov z predaja podľa § 9 Zákona č. 595/2003 Z.z. o dani z príjmov (ďalej len “zákon o dani z príjmov”) samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.
Ak daňovník predáva dom spolu s pozemkom, pričom v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou a nie je stanovená jednotlivo pre každú z predávaných nehnuteľností, aj v takomto prípade je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmov z predaja predmetných nehnuteľností od dane samostatne za každú z predávaných nehnuteľností samostatne za pozemok a samostatne za dom. Ak je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane a príjem z predaja domu je zdaniteľným príjmom, potom musí daňovník, kúpnu cenu rozčleniť a určiť, aký príjem z celkového dosiahnutého príjmu dosiahol z predaja rodinného domu (zdaniteľný príjem) a aký príjem za predaj pozemku (príjem oslobodený od dane).
Vo Vašom zadaní píšete, že pozemok ste nadobudli v r. 2003. Vzhľadom k tomu, že od obstarania pozemku uplynulo viac než 5 rokov, je príjem z predaja pozemku oslobodený od dane v súlade s § 9 ods. 1 zákona o dani z príjmov. Pri dome nadobudnutom vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom je potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Nakoľko zo zadania vyplýva, že k predaju domu došlo, resp. dôjde v lehote kratšej ako 5 rokov od nadobudnutia (kolaudácie), príjem z predaja sa považuje za zdaniteľný príjem z predaja nehnuteľností.
Pri príjmoch za predaj domu je možné v súlade s § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej réžii, ako aj výdavky súvisiace s jeho predajom. Medzi uplatniteľné výdavky súvisiace s obstarávaním domu je možné považovať faktúry za materiál, faktúry za stavebné práce, úroky z hypotekárneho úveru vzťahujúceho sa na danú nehnuteľnosť a pod. Upozorňujeme, že výdavkom nie je hodnota vlastnej práce na veci, ktorú si daňovník sám vyrobil.
Príjmy z predaja nehnuteľnosti budú podliehať taktiež odvodom na zdravotné poistenie, pričom vymeriavací základ pre platenie odvodov bude zhodný so základom dane pre účely dane z príjmov (§ 13 ods. 7 zákona č. 580/2004 Z.z. o zdravotnom poistení).
