Prevod nehnuteľností na Slovensku I eBook

Trh s nehnuteľnosťami sa na Slovensku plne liberalizoval v máji 2014, keď sa skončilo prechodné obdobie dohodnuté medzi Slovenskom a Európskou Úniou (európske právo vyžaduje, aby členské štáty EÚ neobmedzovali v nadobúdaní nehnuteľností občanov ostatných členských štátov, avšak počas prístupových rokovaní, Slovenská republika vyjednala dočasnú výnimku spočívajúcu v obmedzení nadobúdania poľnohospodárskej a lesnej pôdy).

Vo všeobecnosti môžu slovenskí občania, slovenské spoločnosti (aj so zahraničnými majiteľmi), zahraniční občania, ako aj zahraničné spoločnosti nadobúdať a vlastniť nehnuteľnosti na Slovensku, hoci:

• po skončení spomínaného prechodného obdobia (máj 2014); v mesiaci jún 2014 nadobudla platnosť nová legislatíva upravujúca nadobúdanie vlastníctva poľnohospodárskej pôdy, ktorá sa vzťahuje na každého kupujúceho bez ohľadu na jeho trvalý pobyt alebo sídlo (podrobnosti sú opísané nižšie),
• v súvislosti s nadobúdaním vlastníctva lesov neboli po skončení prechodného obdobia zavedené žiadne nové pravidlá, preto môžu cudzí štátni príslušníci a zahraničné spoločnosti priamo nadobúdať lesy na Slovensku.

Všetky nehnuteľnosti na Slovensku sú evidované v Katastri nehnuteľností a v súlade s Katastrálnym zákonom sú informácie v Katastri nehnuteľností považované za hodnoverné a záväzné, pokiaľ sa nepreukáže opak.

Nehnuteľnosť je evidovaná na príslušnom liste vlastníctva, ktorý obsahuje nasledujúce informácie: (i) informácie o nehnuteľnosti; (ii) informácie o vlastníkoch, prípadne spoluvlastníkoch a ich spoluvlastnícjkych podieloch; a (iii) informácie o akomkoľvek vecnom bremene, záložnom práve, predkupnom práve alebo iných právach tretích osôb k nehnuteľnosti.

Výpis z listu vlastníctva môže získať každý.

1. Na základe uhradeného administratívneho poplatku (v hodnote 8 EUR); alebo
2. Na internetovej stránke katasterportal.sk (dostupná tiež v anglickom jazyku), bezplatne, avšak tento výpis nemôže byť použitý na právne úkony. Online register sa týždenne aktualizuje.

Nadobudnutie nehnuteľnosti na Slovensku si vyžaduje:

1. Uzatvorenie písomnej zmluvy,
2. Zápis vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.

Uzatvorenie písomnej zmluvy

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti môže byť prevedené na základe písomnej zmluvy uzatvorenej v súlade so slovenským právnym poriadkom. Prejavy vôle oboch zmluvných strán – prevádzajúceho aj nadobúdateľa, musia byť pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti na tej istej listine a podpis prevádzajúceho musí byť osvedčený.

Kúpnu zmluvu môže vypracovať jedna zo zmluvných strán, nemusí to byť notár alebo advokát. Kúpna zmluva však musí obsahovať všetky podstatné náležitosti vyžadované Občianskym zákonníkom a musí byť v súlade s požiadavkami Katastrálneho zákona, ktorý bližšie špecifikuje jej obsah.

Zmluva musí byť v slovenskom jazyku (alebo v českom jazyku). Zmluva vyhotovená v inom jazyku musí byť, na účely zápisu do Katastra nehnuteľností, preložená do slovenčiny úradne overeným prekladom.

Pred uzatvorením kúpnej zmluvy môžu zmluvné strany uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve, v ktorej sa zaviažu, že v rámci dohodnutej doby uzatvoria kúpnu zmluvu. V prípade, ak jedna zo strán poruší svoj záväzok uzatvoriť v dohodnutej dobe kúpnu zmluvu, druhá zmluvná strana sa môže žalobou podanou na súde domáhať uzatvorenia kúpnej zmluvy.

Zápis vlastníckeho práva v Katastri nehnuteľností

Vlastnícke právo k nehnuteľnosti sa nadobúda vkladom do Katastra nehnuteľností, na základe rozhodnutia katastrálneho odboru príslušného Okresného úradu.

Proces povolenia vkladu začína podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva katastrálnemu odboru príslušného Okresného úradu, a končí sa právoplatnosťou rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.

V súlade so zavedenou praxou:

1. Zmluvné strany uzavrú kúpnu zmluvu, podpis prevádzajúceho musí byť úradne osvedčený
2. Zmluvné strany sa dohodnú akým spôsobom „zabezpečia“ zaplatenie kúpnej zmluvy (v čase od podpisu zmluvy až po povolenie vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností), napríklad:

• kúpna cena môže byť uložená v notárskej úschove v prospech prevádzajúceho,
• kúpna cena môže byť uložená na viazanom bankovom účte, ktorý spravuje banka, v prospech prevádzajúceho, a bude prevádzajúcemu vyplatená, až po povolení vkladu vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností.

Návrh na vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností sa podáva na príslušnom Okresnom úrade, na katastrálnom odbore. Katastrálny odbor rozhodne o návrhu na vklad vlastníckeho práva do 30 dní, poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66 EUR. Zmluvné strany môžu požiadať o povolenie vkladu vlastníckeho práva v zrýchlenom konaní, v takom prípade je poplatok za vklad 266 EUR a lehota na povolenie vkladu vlastníckeho práva je 15 dní.

Obmedzenia prevodu poľnohospodárskej pôdy

Vlastník poľnohospodárskej pôdy môže vo všeobecnosti, bez ďalších obmedzení, priamo previesť poľnohospodársky pozemok iba na (bez ohľadu na trvalý pobyt alebo sídlo spoločnosti):

1. fyzickú osobu alebo spoločnosť vykonávajúcu poľnohospodársku činnosť ako podnikanie najmenej tri roky pred dňom uzatvorenia zmluvy v obci, v ktorej sa poľnohospodársky pozemok nachádza;
2. spoluvlastníka poľnohospodárskeho pozemku;
3. blízku osobu alebo príbuznú osobu (v prípade, že je vlastník fyzická osoba, pričom blízke osoby a príbuzné osoby definuje Občiansky zákonník).

Ak nadobúdateľ nespĺňa žiadnu z vyššie uvedených podmienok, vlastník musí pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku použiť nasledujúci postup:

• vlastník poľnohospodárskeho pozemku je povinný zverejniť ponuku, ktorá okrem iného musí obsahovať požadovanú cenu za prevod vlastníckeho práva (i) v Registri zverejňovania ponúk prevodu vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku vedenom Ministerstvom pôdohospodárstva a rozvoja vidieka Slovenskej republiky a (ii) aj na úradnej tabuli obce, v ktorej sa nachádza poľnohospodársky pozemok;
• podľa zákona je vlastník oprávnený previesť poľnohospodársky pozemok iba na nadobúdateľa, ktorý má trvalý pobyt alebo sídlo spoločnosti na Slovensku najmenej 10 rokov pred dňom uzatvorenia zmluvy.

Navyše je vlastník povinný pri prevode vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku uprednostniť záujemcov v nasledujúcom poradí:

• 1 nadobúdateľa, ktorý aspoň tri roky vykonáva poľnohospodársku činnosť v obci, v ktorej sa prevádzaný poľnohospodársky pozemok nachádza,
• 2 nadobúdateľa, ktorý aspoň tri roky vykonáva poľnohospodársku činnosť v obci susediacej s obcou kde sa poľnohospodársky pozemok nachádza,
• 3 nadobúdateľa, ktorý aspoň tri roky vykonáva poľnohospodársku činnosť kdekoľvek na Slovensku,
• 4 akéhokoľvek iného nadobúdateľa (ktorý však musí spĺňať podmienku pobytu alebo sídla na Slovensku po dobu najmenej 10 rokov,

vždy za cenu, ktorá nie je nižšia ako je cena zverejnená v ponuke.

Splnenie týchto podmienok musí vždy potvrdiť príslušný Okresný úrad, inak nebude vklad vlastníckeho práva k poľnohospodárskemu pozemku do katastra nehnuteľností povolený (a tak nedôjde k prevodu vlastníckeho práva).

Zákaz drobenia pozemkov

Je zakázané deliť (i) poľnohospodárske pozemky na pozemky s rozlohou menšou ako 2 000 m² a (ii) lesnú pôdu na pozemky s rozlohou menšou ako 5 000 m².

Nasledujúca tabuľka poskytuje stručný prehľad poplatkov a daní pri prevode nehnuteľnosti na Slovensku:

Špecifiká

Vlastníctvo pozemku nezahŕňa aj vlastníctvo budovy na pozemku

Slovenský právny poriadok neuznáva princíp, podľa ktorého vlastníctvo pozemku zahŕňa aj vlastníctvo budovy, ktorá sa na pozemku nachádza. Preto môže byť vlastník pozemku iný ako vlastník budovy, ktorá sa na pozemku nachádza.

Due diligence

Vlastníctvo nehnuteľnosti je zapísané v Katastri nehnuteľností. Rozhodnutie príslušného úradu, ktorým povoľuje vklad vlastníckeho práva do Katastra nehnuteľností, nemožno považovať za záruku, že vlastnícke právo bolo platne prevedené, pretože existujú ďalšie okolnosti, ktoré môžu mať vplyv na platnosť prevodu vlastníckeho práva.

Legislatíva

• Zákon č. 40/1964 Zb., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov
• Zákon č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon)
• Zákon č. 140/2014 Zb. o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v znení neskorších predpisov
• Zákon č.180/1995 Zb. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov4 Zb., Občiansky zákonník, v znení neskorších predpisov
• Zákon č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon)
• Zákon č. 140/2014 Zb. o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku v znení neskorších predpisov
• Zákon č.180/1995 Zb. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom v znení neskorších predpisov