Plánované obmedzenie práva voľby na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti od januára 2019 | News Flash

Stiahnuť PDF!

Chceli by sme vás upozorniť, že 22. júna sa začalo medzirezortné pripomienkové konanie k návrhu novely Zákona o DPH, ktorá by mala byť účinná od 1. januára 2019. Za jednu z významných plánovaných zmien považujeme obmedzenie práva  voľby na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie a to bez ohľadu na postavenie príjemcu (nájomcu). Chceli by sme upozorniť, že sa jedná len o návrh novely Zákona o DPH. O tom, v akej podobe sa nakoniec predmetná úprava schváli vás budeme informovať.

Zamedzí sa možnosť odpočítania dane pri obstarní nehnuteľnosti určenej  na bývanie

Podľa navrhovaného znenia by mal byť prenajímateľ – platiteľ dane vždy povinný uplatniť oslobodenie od dane pri nájomnom, ak bude nehnuteľnosť určená na bývanie.

Treba však upozorniť, že vyššie uvedené obmedzenie by sa malo vzťahovať len na nájomné zmluvy na nehnuteľnosti určené na bývanie, ktoré budú uzavreté po 31.12.2018.

Bude to mať v podstate za následok, že nebude možné odpočítať daň pri obstaraní nehnuteľnosti určenej na bývanie za účelom jej prenájmu, keďže ten bude od dane oslobodený a to bez ohľadu na skutočnosť, kto bude nájomcom takejto nehnuteľnosti.

Príklad: 

Pokiaľ platiteľ dane obstará v roku 2018 byt za účelom prenájmu (nájomná zmluva uzavretá do konca roka 2018) inej zdaniteľnej osobe, môže si odpočítať DPH z obstarania takéhoto bytu za predpokladu, že sa rozhodne tento nájom zdaniteľnej osobe fakturovať s DPH. Ak obdobná situácia nastane v roku 2019, odpočet dane nebude možný, keďže prenájom nehnuteľnosti bude musieť byť od dane oslobodený a to aj za predpokladu, že nájomcom by bola zdaniteľná osoba

Dodanie stavby určenej na bývanie

Platiteľ dane pri dodaní nehnuteľnosti oslobodenej od dane, ktorá je určená na bývanie (byt, rodinný dom, bytový apartmán), nebude môcť využiť možnosť zdanenia tejto nehnuteľnosti, čiže po 5 rokoch od kolaudácie takejto nehnuteľnosti bude musieť byť dodanie od dane oslobodené.

Cieľom tohto návrhu je zabrániť zneužívaniu odpočtov dane na získanie neoprávnených ekonomických výhod spočívajúcich najmä v uplatnení si plného nároku na odpočet DPH pri nadobudnutí týchto nehnuteľností a následnom podhodnotení kúpnej ceny týchto nehnuteľností určených na bývanie po uplynutí 5 rokov od kolaudácie nehnuteľnosti.

Upozorňujeme, že v prípade predaja nehnuteľnosti určenej na bývanie po uplynutí 5 rokov a pred uplynutím obdobia na úpravu odpočítanej DPH (pozn. 20 rokov), bude platiteľ dane povinný upraviť DPH odpočítanú z nadobudnutia nehnuteľnosti, teda jej alikvotnú časť vrátiť do štátneho rozpočtu späť.

Príklad:

Platiteľ dane si obstaral byt – novostavbu v roku 2014 za 100 000 EUR bez DPH. Prvá kolaudácia prebehla v tom istom roku. V roku 2014 si odpočítal DPH v sume 20 000 EUR pri obstaraní takéhoto bytu. Platiteľ dane sa byt rozhodne predať v roku 2019. Podľa plánovaného znenia novely Zákona o DPH bude musieť byť predaj takéhoto bytu od dane oslobodený. Z tohto dôvodu však bude musieť vykonať úpravu odpočítanej dane a síce vrátiť v roku 2019 alikvotnú časť odpočítanej dane späť.

Konkrétne 20 000*15/20 = 15 000 EUR