Dňom 1.1.2017 nadobúdajú účinnosť články 13b, 31a a 31b vykonávacieho nariadenia (EÚ) č. 282/2011, ktorých cieľom je zabezpečiť jednotné zaobchádzanie s poskytovaním služieb spojených s nehnuteľným majetkom na účely DPH. Predmetné články nariadenia sú priamo uplatniteľné vo všetkých členských štátoch. V zmysle článku 47 Smernice Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH, ktorý je implementovaný do slovenskej legislatívy prostredníctvom § 16 ods. 1 platného zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty platí, že miestom dodania služby vzťahujúcej sa na nehnuteľný majetok je miesto, kde sa nehnuteľný majetok nachádza.
Definícia služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľný majetok
Spomínané články vykonávacieho nariadenia bližšie definujú, čo sa pre tieto účely rozumie nehnuteľným majetkom a ktoré služby sú ktoré nie sú považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok. Koncom roku 2015 vydala Európska Komisia k predmetným článkom vykonávacieho nariadenia aj nezáväzné vysvetlivky, ktorých cieľom je priblížiť ich význam a uplatňovanie v praxi.
Slovenská finančná správa sa pravidlami vykonávacieho nariadenia týkajúcich sa služieb vzťahujúcich sa na nehnuteľný majetok riadi i v súčasnosti, čo vyplýva z nezáväzných pokynov zverejnených na webstránke Finančného riaditeľstva SR.
Nižšie uvádzame príklady služieb, ktoré sú v zmysle vykonávacieho nariadenia i súvisiacich vysvetliviek považované za služby dostatočne priamo súvisiace s nehnuteľným majetkom.
Vypracovanie projektu k budove alebo k časti budovy
Podmienkou pre posúdenie služby vypracovania projektu k budove, napríklad architektom, ako služby vzťahujúcej sa na nehnuteľný majetok je, že vypracovaný projekt sa vzťahuje na konkrétnu parcelu, budovu, stavbu, t.j. na konkrétny nehnuteľný majetok.
V prípade, ak nie je vopred známa nehnuteľnosť, napríklad pri vypracovaní projektu domu na kľúč, pričom zatiaľ nie je zrejmé, na akej parcele bude tento dom postavený, zdaňuje sa takáto služba poskytnutá architektom podľa všeobecného pravidla pre poskytovanie služieb.
O službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok pôjde bez ohľadu na skutočnosť, či dôjde k realizácii stavby.
To znamená, že ak napríklad architekt vytvorí projekt budovy pre určitú parcelu, ale projekt sa z finančných dôvodov neuskutoční, aj v tomto prípade pôjde o službu poskytnutú architektom vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok.
Služby stavebného dozoru a bezpečnostné služby
Aj v prípade, ak sa časť stavebného dozoru uskutočňuje mimo staveniska (napr. kontrola dodržiavania termínov, rozpočtu stavby a pod.), pôjde o službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok. Tiež v prípade, že sa bezpečnostné služby poskytujú na diaľku, alebo elektronicky (napr. bezpečnostný monitoring pozemku, budovy na diaľku), pôjde o službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok.
Nie je pritom dôležité, či je nehnuteľnosť vo výstavbe, alebo je už dokončená.
Stavebné a demolačné práce
Výstavba, renovácia, konzervovanie nehnuteľnosti, rozšírenie (prístavba), demolácia budov sú považované za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok.
Uvedené platí aj na práce týkajúce sa trvalých stavieb, ako napríklad potrubné systémy pre plyn, vodu, odpadovú vodu.
Poľnohospodárske služby
Kultivácia pôdy, výsev, zavlažovanie, hnojenie a pod. predstavujú služby vzťahujúce sa na nehnuteľnosť. Za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok sa považujú tie aktivity, ktoré sa týkajú prác na pôde, s pôdou. Napríklad balenie a doprava už zozbieranej úrody sa za takéto služby nepovažujú.
Ocenenie nehnuteľného majetku
Služby ocenenia nehnuteľného majetku, vrátane služieb ocenenia pre účely poistenia nehnuteľnosti a pre určenie výšky zábezpeky pre bankový úver sa považujú za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok. Takýmito službami sú aj služby due dilligence, t.j. previerka nehnuteľného majetku pred kúpou zameraná na hodnotu, technický stav budovy a pod., ale len ak sa due dilligence vzťahuje výlučne na konkrétny nehnuteľný majetok (parcelu, budovu).
Prenájom skladu a poskytnutie skladovacích služieb
Prenájom skladu alebo jeho časti zákazníkovi predstavuje službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok len v tom prípade, ak je konkrétna budova, alebo jej konkrétna časť poskytnutá zákazníkovi na jeho výlučné užívanie, ako keby bol vlastníkom nehnuteľnosti. Uvedené platí aj v prípadoch, ak je zákazníkovi vyčlenený len určitý čas, alebo ak sú stanovené špecifické podmienky, kedy mu je sklad sprístupnený.
V prípade poskytnutia tzv. komplexných skladovacích služieb, kedy poskytovateľ služby zabezpečí skladovanie tovaru zákazníka vrátane manipulácie s tovarom, evidencie skladovaných položiek, zabezpečenie príjmu a výdaja tovaru a pod., je potrebné skúmať, či bola vyššie uvedená podmienka splnená, t.j. či je sklad, alebo niektorá konkrétna časť skladu vyčlenená a poskytnutá pre výlučné užívanie zákazníkovi a či má zákazník prístup do skladovacích priestorov. Na základe tejto tohto kritéria je možné posúdiť, či ide o službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok, alebo nie.
Ubytovanie v hotelovom sektore
Poskytovanie ubytovania v hotelovom sektore alebo v sektoroch s podobnou funkciou, ako sú dovolenkové tábory alebo miesta upravené na stanovanie vrátane práva na pobyt na určitom mieste vyplývajúce z prevodu práv časovo obmedzeného užívania a podobne, sa považujú za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok.
To platí aj na služby sprostredkovania takýchto služieb, ale len za podmienky, že sprostredkovateľ koná vo vlastnom mene a na vlastný účet.
Údržba, rekonštrukcia, oprava nehnuteľného majetku
Za služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok sa považuje aj údržba, rekonštrukcia a oprava nehnuteľného majetku.
V zmysle definície nehnuteľného majetku, uvedenej vo vykonávacom nariadení a vo vysvetlivkách k vykonávaciemu nariadeniu, sa za nehnuteľný majetok považujú aj rôzne prvky, vybavenie, prístroje a zariadenia, ktoré sa po inštalácii stanú súčasťou nehnuteľného majetku, alebo tvoria s nehnuteľným majetkom jeden funkčný celok, napríklad okná a dvere, sanitárne zariadenie a kuchynská linka v obytnom dome, poplachové zariadenie vo väznici, výrobná linka pevne inštalovaná vo výrobnej hale a pod. Aj údržba, rekonštrukcia a oprava takýchto súčastí nehnuteľného majetku sa považuje za službu vzťahujúcu sa na nehnuteľný majetok.
Správa nehnuteľného majetku vs. správa portfólia investícií do nehnuteľného majetku
Služby, ktoré zahŕňajú koordináciu činností súvisiacich s konkrétnou budovou ako sú kontroly nehnuteľnosti (napr. BOZP), upratovanie, údržba, vymáhanie nájomného od neplatiacich nájomcov, evidencia, administratíva chodu budovy, maanžment budovy, inzercia voľných priestorov v budove, dohadovanie podmienok nájmu a pod. spadajú pod služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok. Ide o správu nehnuteľného majetku (konkrétnej budovy).
Aktivity ako sú analýza a monitoring trhu s nehnuteľnosťami a aktív klienta, vyhľadávanie nových investičných príležitostí a pod. predstavujú správu portfólia investícií do nehnuteľného majetku a v tomto prípade nejde o služby vzťahujúce sa na nehnuteľný majetok.
Právne služby
Službami vzťahujúcimi sa na nehnuteľný majetok sú len tie právne služby, ktoré priamo súvisia s právnou zmenou nehnuteľného majetku, t.j. v tomto prípade s prevedením nároku na nehnuteľný majetok a so zriadením alebo prevodom určitých účastí na nehnuteľnom majetku alebo vecnými právami k nehnuteľnému majetku, ako sú napríklad notárske práce alebo služby súvisiace s vypracovaním zmluvy o predaji alebo nadobudnutí nehnuteľného majetku.
Poskytnutie miesta na veľtrhu, alebo výstave
Samotný prenájom stánku, bez poskytnutia iných doplnkových služieb, sa považuje za službu súvisiacou s nehnuteľným majetkom.
Avšak v prípade poskytnutia komplexnej služby poskytnutia miesta na veľtrhu, ktoré zahŕňa dodanie rôznych tovarov (elektrina, voda) aj služieb (wifi pripojenie) a ktorých účelom je umožniť zákazníkovi vystavenie produktov a propagáciu jeho činnosti, takáto komplexná služba nie je službou vzťahujúcou sa na nehnuteľný majetok.
Poskytnutie zariadenia odberateľovi na vykonanie práce na nehnuteľnom majetku
V prípade, že zariadenie sa dá odberateľovi k dispozícii na vykonanie práce na nehnuteľnom majetku, daná transakcia predstavuje poskytnutie služieb súvisiacich s nehnuteľným majetkom, len ak poskytovateľ prevezme na seba zodpovednosť za vykonanie danej práce.
Ak poskytovateľ poskytne odberateľovi zariadenie spolu s dostatočným počtom pracovníkov na jeho obsluhu na účely vykonania práce, predpokladá sa, že prevzal zodpovednosť za vykonanie danej práce.
Predpoklad, že za vykonanie práce nesie zodpovednosť dodávateľ, možno vyvrátiť akýmikoľvek príslušnými skutkovými alebo právnymi prostriedkami.
