Accace odpovedá na dotazy čitateľov eTRENDu v poradni
V decembri 2015 som predal jednoizbový byt, ktorý som nadobudol do vlastníctva darovacou zmluvou v roku 2013. V tomto byte som nemal trvalé bydlisko. Katastrálny úrad vydal rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva nového majiteľa do katastra nehnuteľností s dátumom nadobudnutia právoplatnosti dňom 22.1.2016. Mám podať daňové priznanie z predaja nehnuteľnosti za rok 2015 alebo až za rok 2016? Ku dňu nadobudnutia predmetného bytu do vlastníctva darovacou zmluvou mám spracovaný znalecký posudok vo veci stanovenia všeobecnej hodnoty predmetnej nehnuteľnosti. Môžem uplatniť znaleckým posudkom stanovenú všeobecnú hodnotu predmetného bytu ako nadobúdacie náklady a o túto sumu znížiť základ dane pri výpočtu dane z príjmu fyzickej osoby?
Odpovedá Peter Pašek, Managing Director, Accace Slovakia
Rozumieme, že vo vašom prípade ešte neubehlo 5 ročné obdobie potrebné na uplatnenie oslobodenia príjmu z predaja nehnuteľnosti v súlade s §9 ods. 1 písm. a) Zákona o dani z príjmov (ďalej len “ZDP”). Vyššie uvedené znamená, že predmetný príjem je považovaný za príjem zdaniteľný, t.j. príjem ktorý je predmetom dane a nie je od dane oslobodený. Takto dosiahnutý príjem bez ohľadu na skutočnosť, či sa z predaja nehnuteľnosti (ďalej len “byt”) reálne dosiahol zisk, resp. strata (pozn. na daňové účely neuplatniteľná), je potrebné priznať v daňovom priznaní FO typu B. Upozorňujeme, že čo sa týka možnosti uplatnenia výdavku ku príjmom z predaja bytu nadobudnutého darovaním treba vychádzať z §8 ods. 5 písm. b) a §25 ZDP.
Predmetné ustanovenia upravuje, že ako výdavok je možné uplatniť obstarávaciu cenu bytu (§25 ods. 1 písm. a) ZDP) zistenej u darcu v prípade, ak ide o majetok, ktorý u darcu nebol zahrnutý do obchodného majetku, pričom pri jeho predaji uskutočnenom v deň darovania by sa naň nevzťahovalo oslobodenie podľa § 9 ZDP, resp. reprodukčnú obstarávaciu cenu (§25 ods. 1 písm. c) ZDP) bytu zistenú v čase darovania v prípade, ak by sa pri teoretickom predaji uskutočnenom v deň darovania naň vzťahovalo oslobodenie podľa § 9 ZDP. Treba upozorniť, že v súlade s prechodným ustanovením §52zg ods. 8 ZDP sa ustanovenie § 25 ods. 1 písm. c) ZDP v znení účinnom od 1. januára 2016 použije na majetok (pozn. platí aj na nehnuteľnosti) obstaraný po 31. decembri 2015, t. j. na vašu situáciu sa aplikuje pôvodné znenie ustanovenia. Ak teda budeme vychádzať z predpokladu, že u darcu by eventuálny príjem z predaja daného bytu v čase darovania bol od dane oslobodený v súlade s §9 ZDP, je možné za výdavok uplatniť tzv. ROC. Berte prosím na vedomie, že najvhodnejším vyjadrením ROC v čase darovania je cena bytu stanovená znalcom.
Na účely ZDP sa u FO – neúčtovnej jednotky vychádza z tzv. “cash” princípu, t.j. zdaniteľný príjem z predaja bytu je predmetom vykazovania za zdaňovacie obdobie, kedy bol príjem reálne prijatý. Ak teda vychádzame z predpokladu, že príjem za predaj bytu ste obdržali v roku 2015, tak za rok 2015 ste povinný podať daňové priznanie a predmetný príjem priznať.
