Accace odpovedá na dotazy čitateľov eTRENDu v poradni
Ako fyzická osoba (nepodnikateľ) som kúpil pozemok a postavím tam malý bytový dom. Následne byty predám ďalším nepodnikateľom – fyzickým osobám. Vzniká mi (alebo kupcovi) nejaká daňová povinnosť?
Odpovedá Peter Pašek, Managing Director, Accace Slovakia
Chceli by sme Vás upozorniť na §4 ods. 4 Zákona o DPH (ďalej len „ZDPH“), ktorý upravuje, že platiteľom DPH sa stáva aj zdaniteľná osoba, ktorá dodá stavbu, jej časť alebo stavebný pozemok alebo prijme platbu pred ich dodaním, a to tým dňom, ktorý nastane skôr, ak sa z dodania má dosiahnuť obrat 49 790 eur.
Vyššie uvedené neplatí na dodanie stavby, jej časti alebo stavebného pozemku, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 ods. 1 ZDPH. Berte prosím na vedomie, že predaj Vami uvádzaných bytových jednotiek spolu s príslušným podielom na pozemku podmienku oslobodenia nenaplní, keďže podmienkou oslobodenia je uplynutie piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo jej časti, na základe ktorej bolo povolené užívanie stavby alebo jej časti, alebo uplynutie piatich rokov odo dňa začatia prvého užívania stavby alebo jej časti. Z Vášho zadania je zrejmé, že daná lehota ešte nemohla uplynúť, keďže sa jedná o novostavbu.
Súčasne však treba upozorniť, že vyššie uvedená registračná povinnosť sa vzťahuje len na zdaniteľné osoby. V tejto súvislosti je preto potrebné posúdiť či sa Vy ako FO považujete v prípade danej transakcie za zdaniteľnú osobu na účely ZDPH alebo nie. V tejto súvislosti by sme Vás chceli upozorniť na rozsudok ESD C-180/10 Jaroslaw Slaby, ktorý sa práve zaoberá aj otázkou kedy je možné FO – nepodnikateľa považovať za zdaniteľnú osobu na účely ZDPH. ESD vyjadril svoj názor, že FO – nepodnikateľ sa môže považovať za zdaniteľnú osobu v prípade ak podniká aktívne kroky k predaju nehnuteľností uplatnením podobných prostriedkov, aké by použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby na účely Smernice DPH. Takýmito aktívnymi krokmi môžu byť napr. zavedenie inžinierskych sietí na takomto pozemku, ako aj využitie overených marketingových krokov. Vyššie uvedené znamená, že vo Vašom opísanom prípade existuje predpoklad registrácie na DPH, ak vyššie uvedené aktívne kroky vykonáte (napr. aktívna marketingová kampaň na predaj bytov atď.).
Odporúčame Vám však Vašu situáciu nechať preveriť daňovým poradcom, keďže posúdenie skutočnosti, či sa považujete za zdaniteľnú osobu alebo nie, je podmienené dôkladnou analýzou všetkých Vašich aktivít vo veci danej transakcie. Rovnako treba preveriť, či už Vami vykonávaná činnosť, Vaše ďalšie plány atď. nezakladajú povinnosť získania podnikateľského oprávnenia, čo by mohlo mať vplyv na povinnosť registrácie k dani z príjmov a získania DIČ z titulu podnikania.
Peter Pašek Managing Director Peter.Pasek@accace.com +421 2 325 53 000
