Accace odpovedá na dotazy čitateľov eTRENDu v poradni
Som na materskej dovolenke a momentálne žijem na Slovensku. V Prahe vlastním družstevný byt, ktorý je v prenájme od 1. marca 2014. Byt je písaný na moje meno, nie na manžela. Ako mám postupovať, pri zdanení príjmu z prenájmu? Môžem si odpočítať náklady súvisiace s rekonštrukciou bytu? Platím dane na Slovensku alebo v Čechách?
Odpovedá Peter Pašek, Managing Director, Accace Slovakia
Chceli by sme Vás upozorniť, že pri družstevnom byte nevystupujete ako vlastník bytu, ale vlastníte len členské práva v bytovom družstve. Znamená to, že predmetný byt nemáte v osobnom vlastníctve, ale ako člen bytového družstva máte k bytu „užívacie právo“ a to na základe tzv. “nájomnej” zmluvy. V tejto súvislosti Vám odporúčame preveriť stanovy Vášho bytového družstva – či a za akých podmienok Vám umožňujú podnájom daného bytu. V niektorých prípadoch môže byť napr. podnájom priestorov bez súhlasu orgánu bytového družstva dôvodom na výpoveď nájomnej zmluvy zo strany bytového družstva voči Vám ako nájomcovi. Túto problematiku odporúčame preveriť s českým právnikom.
V súvislosti s dosahovaním príjmu z podnájmu daného bytu v ČR by Vás chceli upozorniť na Čl. 6 Zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia uzatvorenej medzi ČR a SR (ďalej len “Zmluva”) podľa ktorého príjmy, ktoré poberá daňový rezident SR z nehnuteľného majetku umiestneného na území ČR môžu byť zdanené v ČR. Spojenie “môžu byť zdanené” znamená, že ČR ako štát sa môže rozhodnúť, či predmetný príjem v súlade lokálnym Zákonom o dani z príjmov zdaní alebo nie. Berte prosím na vedomie, že príjmy z podnájmu sú v ČR predmetom dane, z tohto dôvodu Vám odporúčame sa obrátiť na českého daňového poradcu vo veci výpočtu Vašej daňovej povinnosti v ČR. Berte prosím na vedomie, že dole uvedená časť textu rieši už len slovenskú časť danej problematiky.
Vychádzame z predpokladu, že sa v súlade s §2 písm. d) Zákona o dani z príjmov (ďalej len “ZDP”) považujete za daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou, t.j. v súlade s §2 písm. f) ZDP predmetom dane v SR sú vo Vašom prípade tak príjmy plynúce zo zdrojov na území SR ako i príjmy zo zdrojov v zahraničí. Vyššie uvedené znamená, že v SR máte povinnosť “deklarovať” aj príjem z predmetného podnájmu v ČR. Berte prosím na vedomie, že za účelom zabránenia dvojitého zdanenia toho istého príjmu v oboch štátoch je v súlade s Čl. 22 Zmluvy dohodnutá možnosť započítania dane zaplatenej v ČR “na úhradu” dane v SR, ktorá pripadá na čiastkový základ dane z predmetného príjmu z ČR.
Podľa názoru FR SR v prípade prenechania prenajatej veci do podnájmu sa jedná o príjem vyplývajúci z uzatvorenej nájomnej zmluvy, teda o príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý sa považuje za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3 ZDP. Vyššie uvedené znamená, že sa na neho nazerá ako na príjem z prenájmu. V tejto súvislosti by sme Vás chceli upozorniť, že preukazovanie daňových výdavkov na účely prenájmu nehnuteľnosti je možné v SR od roku 2014 len vo forme daňovej evidencie podľa §6 ods. 11 ZDP resp. vo forme vedenia JU resp. PU v súlade s §6 ods. 13 ZDP.
Vychádzame z predpokladu, že v SR nepoberáte žiadne príjmy z príležitostnej činnosti, resp. z príležitostnej poľnohospodárskej výroby, lesného a vodného hospodárstva a z príležitostného prenájmu hnuteľných vecí podľa §8 ods. 1 písm. a) ZDP. V danom prípade je Váš príjem dosiahnutý z podnájmu bytu v SR od dane oslobodený v súlade s §9 ods. 1 písm. g) ZDP do výšky 500 eur. Ak predmetný príjem z podnájmu presiahne sumu 500 eur, do základu dane v SR sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu, pričom výdavky k príjmom zahrnovaných do základu dane sa zistia rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane (pozn. nad 500 eur) k celkovým príjmom.
Čo sa týka výdavkov na rekonštrukciu bytu, berte prosím na vedomie, že všeobecne sa tento druh výdavkov považuje za tzv. technické zhodnotenie bytu. V súlade § 22 ods. 6 písm. d) ZDP sa iným odpisovaným majetkom rozumie aj technické zhodnotenie prenajatého majetku v hodnote vyššej ako 1 700 eur uhradené nájomcom. Musí sa však jednať o technické zhodnotenie, ktoré na základe písomného súhlasu prenajímateľa vykoná a uhradí nájomca, pričom prenajímateľ nájomcovi výšku technického zhodnotenia nepreplatí a o výšku tohto technického zhodnotenia nezvýši vstupnú cenu danej nehnuteľnosti. Takéto technické zhodnotenie ako nájomca následne zaradíte do odpisovej skupiny, v ktorej sa odpisuje prenajatý majetok, na ktorom bolo technické zhodnotenie vykonané. Do konca roku 2014 sa nehnuteľnosti odpisujú 20 rokov. Počas tohto obdobia sa Vám vykonané technické zhodnotenie premietne do daňových výdavkov prostredníctvom ročne vypočítaných daňových odpisov.
Kontakt: Peter Pašek Managing Director Peter.Pasek@accace.com +421 2 325 53 000
